爱心养老国际公寓资金申请报告

 
      导读：B、区域规划因素的影响：本项目定位为高端的养老、度假景区，的实施意见》和《某市人民**关于加快养老事业的意见》两个文件，促进我市养老事业的发展，推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业，**对养老产业的投入以及民营资本进入该，行业的资金不断加大，经济的发展也为其购买高质量的养老服务提供了坚实的经济基础，2.8.2生态优势，生态环境优越，本项目的中高端养老公寓、*级酒店、别墅等为度假休闲、商务会议




 


      经济的低抚养比的“人口黄金时期”将于2033年结束。


      2.5政策因素


      A、本项目将得到当地**相关的鼓励与支持。在基建方面及土地成本等均会得到**


      方面的优惠。


      B、区域规划因素的影响：本项目定位为高端的养老、度假景区，对所在地区的经济、


      规划、产业布局比较敏感。


      2.6某市方面的政策


      某市**先后与2008年和2009年颁布了《某市人民**关于加快实现社会福利社会化


      的实施意见》和《某市人民**关于加快养老事业的意见》两个文件，积极鼓励社会力量参


      与老龄服务工作，促进我市养老事业的发展。《关于加快实现社会福利社会化的实施意见》，推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业。规定，对福利机构的建设用地**安排；市、


      区县在制定城市居住规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都应将社会福利设施特别是老


      年服务设施纳入公共设施统一规划；经县以上人民**民政部门审批同意筹建的社会福利机


      构，shen批局和规划、建设等部门要**立项、**办理规划手续、**完善社会福利机构周


      边的城市基础设施，并免缴城市基础设施配套费等；对获得民政部门批准的社会福利机构，暂免征收企业所得税，对其提供的育养服务免征yinye税等；对获得民政部门批准设置的社会


      福利机构，用水、用电、用气按居民生活类价格执行，使用电话及办理其他有关电信业务执


      行住宅电话交费标准；对新建的社会福利机构城六区范围内每张床位给予一次性补贴3000


      元，城六区范围外每张床位给予一次性补贴2000元，在建成运营1年后分3年拨付等等。


      2.7经济因素


      **以来，中国经济取得飞跃的发展，**对养老产业的投入以及民营资本进入该


      行业的资金不断加大，专业化程度越来越高、服务水平越来越好，环境越来越完善。


      在客户端方面，随着经济的发展，生活水平的提高，老年人对退休后的生活质量要求也


      越来越高，同时，经济的发展也为其购买高质量的养老服务提供了坚实的经济基础。


      2.8项目发展优势


      本项目在发展中以下优势。


      2.8.1区位优势，本项目选址位于某市某区某镇**河畔。


      2.8.2生态优势，本项目所在区域青山环抱、绿水绕城，生态环境优越。


      2.8.3配套优势，本项目所在区域**配套齐全。


      2.8.4市场优势，本项目的中高端养老公寓、*级酒店、别墅等为度假休闲、商务会议


      和置业安居等提供了广阔市场前景。


      2.8.5成本优势，区域内地势平整，拆迁量小，开发成本低。


      2.8.6政策优势，**重视，对各项投zi提供*服务，全力协助项目开发建设。并


      对养老项目给予多项优惠政策。


      2.8.7项目自身内容的优势，本项目以养老院为核心，引入yi院，形成一个设施完善的


      养老基地。同时投zi兴建酒店、别墅，使项目具有度假、会议等功能，充分考虑了老年人与


      子女、同事、朋友等交流联系的需求。部分整组（50年使用权）别墅可回笼资金，降低资


      金压力，老人与子女居住地就比较近；方便子女有更多的时间与老人相聚（有点类似新加坡


      的养老模式）。


      2.9行业概况


      按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，


      而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000


      **，而目前中国养老机构的员工只有22**，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需


      矛盾十分**。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不


      能有效地满足服务对象的要求。


      目前专业的养老机构有公立与民营两种，公立的养老机构床位十分紧张，而多数民营养


      老机构经济门槛比较高，但环境好、服务质量高。例如，位于香山脚下可仰望整个景区的爱


      慕家养老院已成立两年，是北京地区规模比较大的民营养老机构，比较具有代表性。洋房式


      外观的建筑，在一个样板标准间里，摆放着两张席梦思床，中间是一个台柜，上面有固定电


      话，还有一个紧急感应器。壁挂电视，空调、卫生间，还有一个阳台。可以说，B馆里有的


      这里一切都有。这样的一个房间，一个月要5000多元，还不包括吃。这里有两名大夫和一


      名护士专门负责老人的健康，每天都要给老人测量血压等常规身体指标。一天24小时都有


      专人值班，他们会紧盯着感应器。这个养老院还有一个月一万元的房间，里面的装潢均为宫


      廷风格，欧式的靠椅、壁炉，高级洗浴间，一共两间卧室，两个卫生间。大阳台，独立小院


      子，里面设有摇椅。这个养老院只收养具有自理能力的老人。价位在北京算中上，住在这里


      的老人都是比较高端的人群，分别来自协和yi院、新华she以及北大等高校的离休教师。


      某市目前品牌比较好的专业养老机构比较少。无论从整体看中国的养老行业现状还是从


      局部地区西安来看，行业的供需矛盾是比较**，无论是低端和高端的，设施与专业人员都


      非常短缺。随着老人人口的进一步增加，随着经济的发展，供需矛盾将更明显。


      2.10 行业前景


      2.10.1养老产业


      现代的养老产业在中国发展比较晚，基础设施也比较薄弱，缺口很大。随着老年化的进


      一步加快，解决养老问题成了越来越迫切的问题，这是一个国计民生的重大任务。但单靠政


      府的投入，不可能解决目前巨大


      的资金缺口。因此，**也鼓励


      民营资本进入养老产业，在税收


      与Ron资方面有一定的优惠。


      同时，目前国内许多养老机


      构以中低端的为主，高端养老机


      构比较少。


      在整体的市场需求上，养老


      院十分缺乏；细分市场，高端养老院比例更少，而具有先进管理理念的高端养老院更是凤毛


      麟角。


      从市场的供需情况、人口、经济政策等因素来看，中国目前的养老产业发展前景非常大。


      因此，从各方面分析，养老产业是真正的朝阳产业，发展前景都非常广阔。


      2.10.2酒店业


      本项目除了养老院及老人病专科yi院外，还包括酒店及部分数量的度假别墅。（注：通


      过研究国外的案例（美国太阳cheng中心、新加坡乐龄公寓），成功的老年社区除了建筑产品适


      合老人使用、服务贴心、管理严格外，还有一点非常值得关注：老年社区作为社会的一部分，没有被孤立、分隔出去。无论太阳cheng中心还是新加坡乐龄公寓，都通过各种途径让老人体验


      各种丰富的社会生活、与亲人朋友紧密交流。本项目的酒店与别墅除了普遍的功能，还是养


      老院的一个重要补充——接待亲友，体验各种休闲生活。）


      通过以上fen析，可以预见，本项目的酒店业发展ji具潜力。


      三、案例介绍


      3.1. 海峡颐乐园


      福建省老年人活动服务中心．又名“海峡颐乐园”，座落于福州市马尾区卧龙山北麓，


      东临马江入海，西接天马山公园，北靠*风景区鼓山，地势广阔，风景秀丽。中心占地


      200亩．现有8幢复合式建筑，建筑面积3 8万平方米，绿化率达76％。老年人公寓共有


      268个房问、520个床位、阅览室、书画室、pai室、网吧，影视厅、健身房、卡拉0K厅等


      一应俱全。老年康复中心设施先进配备吸氧设备、高档医疗床、紧急呼叫系统、高级防滑塑


      胶地板；抢救室、康复室是省纽yi院医保单位，提供全天侯，*的专业护理服务。处处


      与老年人为本，提供热情周到的*级B馆服务，主动向老人请安问好，并为老人洗衣、洗被．收


      拾房间，清理卫生等，老人只要带正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，这较大


      丰富了老年朋友的生活，让入住的每位老人尽享人生乐趣，过有品位的晚年生活。


      福州马尾养老院之所以能够树立良好的口碑，在社会效益和经济效益上都能取得成果跟


      他们良好的护理制度是分不开的。马尾养老院根据老年朋友的健康状况、年龄大小，提供四


      个等级的护理服务，由高到低分别为：特级护理、一级护理、二级护理、三级护理。护理人


      员做到言语亲切，行为规范，精神饱满，态度热情，护理员陪同入住的老人聊天，为老人解


      剐。把每位入住的老人当作大家庭的一员来看待，并且还专门设立了谈心室，在心理上安慰


      老人，让老人有一个良好的心理、心态。时时为老人着想，处处以老人为本，从生活、起居、饮食、yu乐等方面精心为老人服务，对老人提出的合理要求服务中心将以zui大的努力，采取


      适当的方式满足老人的心愿。


      3.2南昆山金叶子度甲酒店


      首期占地近30万平方米,建筑面积5万平方米,紧邻*的白水寨景区，占据优势景观


      和强势品牌带动性。内设日本温泉池、浪漫温泉池和石板浴池3个主题温泉区；同时容纳


      600人无柱大宴会厅；2间多功能厅及5间（zui大800人）的会议室。客房标价：1888-3688


      元，属于中高端的度甲酒店。


      3.3清水湾·沁温泉度假山庄


      清水湾·沁温泉度假山庄座落在被评为浙江省**旅游度假休闲胜地的武义温泉旅游度


      假区内，规划后的度假山庄总用地面积约13万平方米，主体建筑按地中海风情设计。


      温泉产品有九大区域【接待区、休闲理疗区、华夏文化温泉区、日本园区、动感温泉区、


      野营别墅区、欧陆风情区、巴厘岛风情区、美食区】，改建完毕后，清水湾·沁温泉将真正成为“华东**、ZGyi流”的温泉度假、休闲、yan生胜地。


      由此可见，此度假山庄建立了不同分区，提供多元化的yan生休息服务，务求多角度照顾


      到市场的需求，这一点十分值得本项目借鉴。


      **温泉


      A、海浪池


      B、地热带


      C、十二生肖泉


      清新雅居


      A、清水湾度假村


      B、乡村客房


      C、度甲酒店


      D、沁温泉别墅


      休闲yu乐


      A、KTV


      B、足浴房


      度假会议


      A、电视电话会议室


      B、清水厅会议室


      C、松涛厅会议室


      四、风险分析及管理


      4.1风险分析


      4.1.1政策风险


      由于所投zi的项目是**鼓励的所以在**政策方面没有风险（根据中国MZJ2002


      年老龄问题工作报告**鼓励社会力量兴办养老院并要求金融机构为创立养老机构者提供


      D款）。


      4.1.2竞争风险


      目前西安地区甚至西北五省都很少**的养老机构，因此竞争风险很小。


      4.1.3客源风险


      中国已经进入人口老龄化，市场非常庞大，客源风险很小。


      4.1.4管理风险


      管理风险水平的高低直接关系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理风险。


      4.1.5客户风险


      国外赢利性养老院的收费都较高，但由于社会**系统很健全，所以经营者的风险不高。


      比如日本的养老院基本收费就高达5 、6 千美金，但入住老人须自负的一般只为10%，其余则由养老保险支付。但目前中国的养老**体系尚不健全，进驻养老院的费用一般都由老人自负，对赢利性养老院的经营者来说，这就意味着有一定的风险。虽然养老院针对的是中高端客户，老人入住时费用不成问题，但天有不测风云，老人入住后经济来源有可能发生变故，还有现在人们的平均寿命不断延长，如果老人60 岁时入住二三十年后经过长年的支出，特别是老人年老病重医疗费用陡增，当入住的老人没有钱支付费用时，养老院不能将老人推到马路上去，而免费收留老人养老院就面临着亏本问题。


      4.1.6风险管理


      由以上风险分析而知风险来源，为控制风险而进行的风险管理就围绕风险来源而设定：


      聘请专业人士*管理队伍或与国外养老院管理公司合作，学xi国外赢利性养老院的管理


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